In het kort
- Hoeveel je kunt overbieden, hangt af van de marktwaarde, niet van de vraagprijs.
- Wat je boven de taxatiewaarde biedt, moet je in de regel met eigen geld betalen.
- Bepaal je grens vooraf en laat een woning gaan als het bod daarboven uitkomt.
Overbieden is voor veel kopers geen keuze meer maar een gegeven. Bij populaire woningen in Roermond, Weert en omgeving gaat de koopprijs geregeld boven de vraagprijs uit. De vraag is daarom niet of je overbiedt, maar hoeveel verstandig is.
Als aankoopmakelaar zien we twee soorten fouten. Kopers die te voorzichtig bieden en woning na woning mislopen, en kopers die in de spanning van een biedprocedure ver over hun grens gaan. In dit artikel leggen we uit hoe je een verstandig bedrag bepaalt.
Waarom de vraagprijs een slecht vertrekpunt is
Overbieden zegt iets over de vraagprijs, niet over de woning. Een verkopend makelaar kan de vraagprijs bewust aan de lage kant zetten om meer kopers te trekken. In dat geval is een bod boven de vraagprijs gewoon een marktconform bod. Staat de woning juist hoog in de markt, dan is ook een bod op de vraagprijs al te veel.
Daarom beginnen we altijd bij de marktwaarde. We vergelijken recente verkopen van soortgelijke woningen in dezelfde buurt en corrigeren voor onderhoud, energielabel, perceelgrootte en ligging. Pas dan weet je of overbieden nodig is en hoeveel.
De taxatie bepaalt je financiering
Je hypotheek is gekoppeld aan de marktwaarde die de taxateur vaststelt. Bied je meer dan die waarde, dan moet je het verschil in de regel uit eigen middelen betalen, naast de kosten koper. Dat is het punt waar overbieden echt pijn gaat doen.
Een taxateur kijkt naar dezelfde referenties als wij. Hij neemt jouw bod mee, maar volgt het niet automatisch. Omdat Roy NWWI-gecertificeerd taxateur is, kunnen we vooraf goed inschatten waar een taxatie ongeveer zal uitkomen. Meer over hoe dat werkt, lees je in ons artikel over de NWWI-taxatie.
Zo bepaal je hoeveel je overbiedt
We werken met deze vier stappen:
- Bepaal de marktwaarde op basis van vergelijkbare verkopen, niet op gevoel.
- Bereken je financiële ruimte met je hypotheekadviseur, inclusief het eigen geld dat je kunt en wilt inzetten.
- Weeg de persoonlijke waarde: hoe uniek is deze woning voor jou? Is er volgende maand een alternatief?
- Leg een harde grens vast en schrijf die op voordat de biedprocedure begint.
Het verschil tussen marktwaarde en grens is je bewuste overbieding. Daarboven betaal je voor de spanning van het moment.
Een sterk bod is meer dan een hoog bedrag
Bij een inschrijving kijkt de verkoper naar het hele pakket. Een bod met een passende opleverdatum, een realistisch financieringsvoorbehoud en een duidelijke onderbouwing kan winnen van een iets hoger bod met veel onzekerheden. Soms kun je dus minder overbieden door je voorwaarden slim te kiezen.
Pas wel op met het schrappen van voorbehouden. Een bod zonder financieringsvoorbehoud of zonder keuring is aantrekkelijk voor de verkoper, maar het risico ligt dan volledig bij jou. Lees daarover meer in ontbindende voorwaarden.
Tip van Roy: Laat een bouwkundige keuring door een onafhankelijke bouwkundige zo mogelijk voor het bieden uitvoeren. Dan weet je precies wat je koopt en kun je met een gerust hart scherper bieden, zonder dat voorbehoud.
Wanneer je beter niet overbiedt
Overbieden is niet altijd verstandig. We raden het af als:
- de woning al lang te koop staat en er geen andere gegadigden zijn;
- er aanzienlijk achterstallig onderhoud is dat nog niet in de prijs zit;
- je het verschil met de taxatiewaarde niet zelf kunt opvangen;
- je het vooral doet omdat je eerdere woningen misliep.
Na een paar afwijzingen ligt het risico op de loer dat je bij de volgende woning alles opzij zet. Dat is precies het moment om even afstand te nemen en je grens opnieuw te bekijken.
Minder concurrentie betekent minder overbieden
De hoogste overbiedingen ontstaan bij woningen die net online staan en waar tientallen kopers tegelijk op reageren. Wie eerder in beeld is, of een woning vindt die nooit breed is aangeboden, staat in een andere positie. Met onze zoekservice houden we voor kopers het aanbod in de gaten, inclusief woningen die via het netwerk van collega’s en bekenden te koop komen. Je onderhandelt dan vaak een-op-een met de verkoper, zonder biedprocedure.
Na de koop: bedenktijd en voorwaarden
Ook bij een overbieding geldt de wettelijke bedenktijd van 3 dagen na ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst. Daarna heb je alleen nog de ontbindende voorwaarden die in de akte staan. Zorg dat je financiering past bij het bedrag dat je hebt geboden, inclusief het deel boven de taxatie.
Overbieden met een plan voorkomt spijt achteraf. Bij onze aankoopbegeleiding bepalen we met je de waarde, je grens en de strategie, zodat je weet wat je doet als de spanning stijgt.
Veelgestelde vragen
Hoeveel boven de vraagprijs bieden is normaal?
Dat verschilt per woning, wijk en moment. Kijk niet naar wat anderen bieden, maar naar de marktwaarde op basis van vergelijkbare verkopen en naar je eigen financiële ruimte.
Wat gebeurt er als de taxatie lager is dan mijn bod?
Je hypotheek wordt gebaseerd op de getaxeerde marktwaarde. Het verschil met je bod moet je dan in de regel uit eigen geld betalen, naast de kosten koper.
Kan ik mijn bod terugtrekken na overbieden?
Zolang de verkoper je bod niet heeft geaccepteerd, kun je het intrekken. Na ondertekening van de koopovereenkomst heb je 3 dagen wettelijke bedenktijd.
Lees ook
Wat kost een aankoopmakelaar in Roermond?
Vast tarief of percentage, wat zit erbij en wat levert het op? Zo vergelijk je de kosten van een aankoopmakelaar in Roermond eerlijk.
Lees meer
Wat doet een aankoopmakelaar en wanneer schakel je hem in?
Een aankoopmakelaar staat alleen aan jouw kant. Lees wat hij doet, van zoeken tot sleuteloverdracht, en wanneer je hem het beste inschakelt.
Lees meer
Woning kopen buiten Funda: zo vind je verborgen aanbod
Niet elke woning komt op Funda. Zo vind je verborgen aanbod via stille verkoop, netwerk en een zoekservice, en ben je andere kopers voor.
Lees meer