Overdrachtsbelasting en de startersvrijstelling uitgelegd

Overdrachtsbelasting en de startersvrijstelling uitgelegd

Regels, kosten en zekerheid
4 min lezenDoor Roy Meulendijks, NVM-aankoopmakelaar

In het kort

  • Voor een woning die je zelf gaat bewonen betaal je 2% overdrachtsbelasting.
  • Ben je jonger dan 35, dan kun je eenmalig de startersvrijstelling gebruiken, onder een jaarlijkse woningwaardegrens.
  • De notaris int de belasting en vraagt je een verklaring te tekenen over het zelf bewonen.

Overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt als een woning van eigenaar wisselt. Het is voor de meeste kopers de grootste post binnen de kosten koper. Tegelijk is het een onderwerp waar veel misverstanden over bestaan, vooral rond de startersvrijstelling.

We leggen uit hoe het werkt, wie wat betaalt en waar het in de praktijk mis kan gaan. Bedragen en grenzen die elk jaar veranderen noemen we niet; die check je altijd op belastingdienst.nl, want daar staat de actuele stand.

Hoe overdrachtsbelasting werkt

De belasting wordt berekend over de koopsom, of over de waarde in het economisch verkeer als die hoger is. Je betaalt haar niet zelf aan de Belastingdienst: de notaris houdt het bedrag in op de afrekening en draagt het af. Op de nota van afrekening zie je precies wat er is berekend.

Roerende zaken die je apart overneemt, zoals gordijnen of een losse keukenkast, vallen er in principe buiten, mits de prijs reëel is. Schuif je daar bewust te veel waarde naartoe om belasting te besparen, dan loop je het risico op een naheffing. Houd het dus netjes en onderbouwd.

Twee procent voor een woning die je zelf bewoont

Koop je een woning die je zelf als hoofdverblijf gaat bewonen, dan geldt het verlaagde tarief van 2%. Je verklaart bij de notaris dat je de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Die verklaring is geen formaliteit: klopt ze achteraf niet, dan kan de Belastingdienst het verschil met het hogere tarief naheffen.

Koop je samen, dan wordt per koper gekeken. Gaat één van beiden er niet wonen, dan kan voor diens aandeel het hogere tarief gelden. Bespreek dat vooraf met de notaris.

De startersvrijstelling: voorwaarden op een rij

Ben je 18 jaar of ouder en jonger dan 35, dan kun je in aanmerking komen voor de startersvrijstelling. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting. De belangrijkste voorwaarden:

  • je gaat de woning zelf anders dan tijdelijk als hoofdverblijf bewonen
  • je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt; het is eenmalig
  • de woningwaarde blijft onder de grens die voor dat jaar geldt

Die woningwaardegrens wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Zit de koopsom erboven, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over het hele bedrag. Het is dus geen korting tot aan de grens, maar alles of niets.

Waar het in de praktijk misgaat

Het lastigste punt is de woningwaardegrens in combinatie met roerende zaken. Stel dat de koopsom net boven de grens uitkomt. Dan is de verleiding groot om een deel van de prijs aan inboedel toe te rekenen. Dat mag alleen als die waarde echt klopt. Een afgeschreven keuken van jaren oud is geen tienduizenden euro’s waard, en de Belastingdienst kijkt daar kritisch naar.

Een tweede valkuil: de leeftijd. Je moet jonger zijn dan 35 op het moment van de juridische levering bij de notaris, niet bij het tekenen van de koopakte. Word je tussendoor 35, dan kan dat het verschil maken. Plan de overdrachtsdatum dus bewust.

Ook de waarde in het economisch verkeer telt. Koop je ver onder de marktwaarde, bijvoorbeeld van familie, dan kan de Belastingdienst uitgaan van de hogere waarde. Een onafhankelijke taxatie door een NWWI-taxateur geeft dan duidelijkheid.

Tip van Roy: Zit je vlak rond de grens? Laat vóór het bod uitrekenen wat het verschil betekent. Soms is een iets lager bod, met een sterke onderbouwing, de slimste route.

Overdrachtsbelasting voor beleggers en tweede woningen

Koop je een woning om te verhuren, voor je kind of als tweede huis, dan geldt het algemene, hogere tarief. Dat tarief is de laatste jaren een paar keer gewijzigd, dus we noemen hier bewust geen percentage. Kijk voor de actuele stand op belastingdienst.nl en laat je adviseren door de notaris.

Ook bij aankoop van een woning met een bedrijfsgedeelte, zoals een woon-winkelpand in de binnenstad van Roermond, kan het tarief per deel verschillen. De notaris splitst dan de koopsom. Ook daar helpt een goede waardebepaling.

Wat dit betekent voor je bod en je planning

Overdrachtsbelasting betaal je uit eigen middelen, net als de rest van de kosten koper. Dat maakt het verschil tussen 2% en een vrijstelling voor starters heel concreet: het gaat om geld dat je zelf moet hebben.

Reken het daarom mee voordat je biedt, en neem het mee in de keuze voor je overdrachtsdatum. Laat daarnaast de staat van de woning onderzoeken door een onafhankelijke bouwkundige, zodat je ook weet welke onderhoudskosten er aankomen. In ons overzicht van de kosten koper zie je alle posten bij elkaar.

Wil je kopen met een aankoopmakelaar die dit soort details vanaf het begin bewaakt? Lees meer over onze aankoopbegeleiding of neem contact met ons op.

Veelgestelde vragen

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik voor een eigen woning?

Voor een woning die je zelf als hoofdverblijf gaat bewonen betaal je 2% over de koopsom. Ben je jonger dan 35 en voldoe je aan de voorwaarden, dan kan de startersvrijstelling gelden.

Wat is de grens voor de startersvrijstelling?

De woningwaardegrens wordt elk jaar aangepast. De actuele grens vind je op belastingdienst.nl. Ligt de koopsom erboven, dan betaal je 2% over het hele bedrag.

Kan ik de startersvrijstelling twee keer gebruiken?

Nee, de startersvrijstelling is eenmalig per persoon. Heb je hem eerder gebruikt, dan betaal je bij een volgende eigen woning 2% overdrachtsbelasting.

Lees ook

Alle artikelen

Tags: No tags

Comments are closed.