In het kort
- Kosten koper (k.k.) betekent dat jij als koper de overdrachtskosten betaalt bovenop de vraagprijs.
- De grootste post is meestal de overdrachtsbelasting, daarnaast notaris, Kadaster, taxatie, keuring en advies.
- Bijkomende kosten kun je in de regel niet meefinancieren, dus reken op eigen geld.
Kosten koper is de afkorting die je bij vrijwel elke woning op Funda ziet staan: k.k. achter de vraagprijs. Het betekent dat de kosten van de eigendomsoverdracht voor jouw rekening komen, bovenop de koopsom. Veel kopers onderschatten hoeveel dat in totaal is, en dat merk je pas als de hypotheekadviseur het overzicht op tafel legt.
In dit artikel zetten we alle bijkomende kosten op een rij. We noemen bewust geen exacte bedragen waar die per jaar of per partij verschillen. Wel leg je na het lezen een complete lijst naast je begroting, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Wat valt wettelijk onder kosten koper?
Strikt genomen gaat kosten koper over drie posten die direct met de overdracht te maken hebben: de overdrachtsbelasting, de kosten van de notaris voor de leveringsakte (de transportakte) en de inschrijving van die akte in het Kadaster. Die betaal je altijd als koper, tenzij er uitdrukkelijk iets anders is afgesproken, zoals bij nieuwbouw vrij op naam.
In de praktijk gebruiken we de term breder. Iedereen die een huis koopt, krijgt ook te maken met kosten voor de hypotheek, de taxatie en vaak een keuring. Ook die betaal je uit eigen middelen.
Overdrachtsbelasting: de grootste post
Koop je een bestaande woning die je zelf gaat bewonen, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Ben je jonger dan 35 en koop je voor het eerst, dan kun je mogelijk eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling. Die geldt alleen onder een woningwaardegrens die elk jaar wordt aangepast; de actuele grens vind je op belastingdienst.nl.
Koop je een woning om te verhuren of als belegging, dan geldt een hoger tarief. Ook dat percentage is de afgelopen jaren gewijzigd, dus controleer het actuele tarief altijd bij de Belastingdienst. Meer details lees je in ons artikel over overdrachtsbelasting en de startersvrijstelling.
Notaris en Kadaster: twee aktes, twee rekeningen
Bij een koop met hypotheek passeert de notaris twee aktes. De leveringsakte zorgt dat de woning op jouw naam komt. De hypotheekakte legt vast dat de bank een recht van hypotheek krijgt. Beide aktes worden ingeschreven in het Kadaster, en voor elke inschrijving betaal je rechten.
Notarissen bepalen hun tarief zelf. Het loont om vooraf twee of drie offertes op te vragen en te letten op wat er wel en niet in zit, zoals het opstellen van een samenlevingscontract of testament.
Taxatie, keuring en aankoopbegeleiding
Vrijwel elke geldverstrekker vraagt een gevalideerd taxatierapport. Een erkend taxateur bepaalt de marktwaarde en het rapport wordt gecontroleerd door het NWWI. Op onze pagina over NWWI-taxaties lees je hoe dat verloopt en wat je moet aanleveren.
Een bouwkundige keuring door een onafhankelijke bouwkundige is niet verplicht, maar wij raden hem bij bestaande woningen bijna altijd aan. Het rapport laat zien welk onderhoud er op korte en lange termijn nodig is. Dat bedrag hoort eigenlijk ook in je totaalbegroting, want een dak of cv-ketel die op zijn eind is, betaal je ook uit eigen zak.
Schakel je een aankoopmakelaar in, dan komt ook dat tarief erbij. Bij ons is dat een vast en transparant bedrag, zodat je vooraf weet waar je aan toe bent. Wat we daarvoor doen, staat op de pagina aankoopbegeleiding.
Financieringskosten: advies, garantie en NHG
Naast de notaris betaal je voor het hypotheekadvies en het afsluiten van de hypotheek. Sommige adviseurs werken met een vast bedrag, anderen met een uurtarief. Vraag altijd vooraf wat je krijgt en of er bemiddelingskosten bij komen.
Vaak moet je binnen een paar weken na het tekenen van de koopakte een waarborgsom storten of een bankgarantie afgeven, meestal 10% van de koopsom. Een bankgarantie kost een eenmalige provisie. Kies je voor de Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je daarnaast een eenmalige borgtochtprovisie. Het percentage daarvan wordt periodiek aangepast; kijk op nhg.nl voor het actuele cijfer.
Een deel van deze financieringskosten is in het jaar van aankoop mogelijk fiscaal aftrekbaar. Welke posten wel en niet meetellen, verschilt per situatie. Laat dat checken door je hypotheekadviseur of lees de voorwaarden op belastingdienst.nl.
Waarom je kosten koper uit eigen geld betaalt
Banken financieren in de regel maximaal de marktwaarde van de woning. De bijkomende kosten kun je dus niet meefinancieren. Heb je onvoldoende spaargeld, dan kom je in de knel, juist op het moment dat je een bod wilt doen.
Daarom raden wij iedereen aan om voor het eerste bod een volledig overzicht te maken. Dat ziet er ongeveer zo uit:
- overdrachtsbelasting (of vrijstelling, als je daar recht op hebt)
- notaris en Kadaster voor levering en hypotheek
- taxatie met NWWI-validatie
- bouwkundige keuring
- hypotheekadvies en eventuele bankgarantie of NHG-provisie
- aankoopmakelaar
- direct noodzakelijk onderhoud volgens het keuringsrapport
Tip van Roy: Reken ook de verhuizing, eventuele dubbele woonlasten en de eerste inrichting mee. Die staan op geen enkel offerteformulier, maar je merkt ze wel op je rekening.
Kosten koper bij nieuwbouw en bij een appartement
Bij nieuwbouw staat er meestal v.o.n. achter de prijs: vrij op naam. Dan zitten de overdrachtskosten al in de prijs. Je betaalt wel nog zelf de hypotheekakte, het advies en eventueel bouwrente. Lees de koop- en aannemingsovereenkomst daarom goed na.
Bij een appartement komt er een VvE bij. Soms wordt bij de overdracht een deel van het reservefonds verrekend of zijn er achterstallige bijdragen. Die moet je vooraf boven tafel hebben, anders betaal je mee aan iets wat je niet hebt zien aankomen.
Wil je weten hoe dit voor jouw situatie uitpakt in Roermond, Weert of daartussen? Lees wat we doen als aankoopmakelaar of neem contact met ons op, dan rekenen we het samen door voordat je gaat bieden.
Veelgestelde vragen
Wat betekent kosten koper bij een huis?
Kosten koper betekent dat jij als koper de overdrachtskosten betaalt bovenop de vraagprijs. Het gaat om overdrachtsbelasting, de notaris voor de leveringsakte en de inschrijving in het Kadaster.
Kan ik de kosten koper meefinancieren?
In de regel niet. Banken financieren maximaal de marktwaarde van de woning, dus bijkomende kosten betaal je uit eigen geld. Je hypotheekadviseur kan precies uitrekenen wat je nodig hebt.
Zijn de kosten koper aftrekbaar van de belasting?
Een deel van de financieringskosten, zoals hypotheekadvies en de hypotheekakte, kan in het jaar van aankoop aftrekbaar zijn. Overdrachtsbelasting en de leveringsakte zijn dat niet. Controleer de actuele regels op belastingdienst.nl.
Lees ook
NWWI-taxatie: wat is het en waarom eist de bank hem?
Waarom vraagt je bank om een NWWI-taxatie, wat doet de taxateur precies en hoe voorkom je dat je financieringstermijn in gevaar komt?
Lees meer
De bedenktijd van drie dagen bij het kopen van een woning
Je hebt drie dagen wettelijke bedenktijd na het tekenen van de koopakte. Wanneer gaat die in, wat mag je ermee en waar ligt de grens?
Lees meer
Energielabel en verduurzamen bij het kopen van een woning
Wat zegt het energielabel over een woning, hoe weegt het mee in je hypotheek en hoe neem je verduurzaming mee in je bod?
Lees meer