Bieden op een huis: strategie in een krappe markt

Bieden op een huis: strategie in een krappe markt

Aankoopmakelaar en kopen
4 min lezenDoor Roy Meulendijks, NVM-aankoopmakelaar

In het kort

  • Bepaal je maximum voordat je biedt, niet tijdens de onderhandeling.
  • Een bod bestaat uit prijs en voorwaarden. Voorwaarden kunnen net zo zwaar wegen.
  • Bij meerdere gegadigden wint niet altijd het hoogste bedrag, maar het sterkste totaalbod.

Bieden op een huis is het moment waarop een zoektocht concreet wordt. Het is ook het moment waarop kopers de meeste fouten maken. Spanning, concurrentie en de angst om de woning mis te lopen zorgen ervoor dat je sneller en hoger biedt dan je van plan was.

Als aankoopmakelaar in Roermond helpen we kopers dagelijks met hun bod. In dit artikel delen we hoe we een biedstrategie opbouwen, wat je wel en niet moet zeggen en hoe je omgaat met een biedprocedure waarin meerdere kopers meedoen.

Begin bij de waarde, niet bij de vraagprijs

De vraagprijs is gekozen door de verkoper en zijn makelaar. Soms ligt die bewust laag om veel belangstelling te trekken, soms is hij aan de hoge kant. Het eerste wat we doen, is daarom de marktwaarde bepalen. We kijken naar recente verkopen van vergelijkbare woningen in de buurt, de staat van onderhoud, de energiezuinigheid en de ligging.

Als NWWI-gecertificeerd taxateur heeft Roy ruim 2.470 woningen getaxeerd. Die ervaring gebruiken we om een waarde te onderbouwen die stand houdt, ook straks bij de taxatie voor je hypotheek. Een bod dat ver boven de taxatiewaarde ligt, moet je namelijk met eigen geld overbruggen.

Leg je maximum vast voordat je begint

Het belangrijkste besluit neem je voor het eerste bod: tot welk bedrag ga je maximaal? Dat bedrag hangt af van drie dingen:

  • wat de woning volgens een onderbouwde waardebepaling waard is;
  • wat je kunt en wilt financieren, inclusief de kosten koper;
  • wat de woning jou persoonlijk waard is, bijvoorbeeld vanwege de school of het werk.

Schrijf dat bedrag op en houd je eraan. Wie tijdens de onderhandeling zijn grens verlegt, betaalt bijna altijd te veel.

Het eerste bod: onderbouwd en serieus

Een eerste bod dat te laag is, kan de verkoper irriteren. Een bod dat te dicht bij de vraagprijs zit, laat geld liggen. We onderbouwen een eerste bod altijd met argumenten: vergelijkbare verkopen, achterstallig onderhoud of de looptijd van de woning op de markt. Zo voelt de verkoper dat er een serieuze koper tegenover hem staat.

Vertel nooit aan de verkopend makelaar hoe graag je de woning wilt of hoeveel ruimte je nog hebt. Alles wat je zegt, mag hij gebruiken in het belang van zijn opdrachtgever.

Voorwaarden zijn onderdeel van je bod

Een bod bestaat niet alleen uit een bedrag. De voorwaarden die je meestuurt, bepalen mee hoe aantrekkelijk je bod is voor de verkoper. Denk aan:

  • Opleverdatum: een datum die aansluit bij de wensen van de verkoper kan zwaarder wegen dan een hoger bedrag.
  • Financieringsvoorbehoud: een voorbehoud van financiering beschermt jou, maar maakt je bod minder zeker voor de verkoper.
  • Bouwkundige keuring: een keuring als ontbindende voorwaarde geeft jou zekerheid over de staat van de woning.
  • Roerende zaken: vloeren, gordijnen en een keuken kunnen deel uitmaken van de afspraak.

Laat voorwaarden nooit zomaar vallen om je bod sterker te maken. Een bouwkundige keuring door een onafhankelijke bouwkundige kun je eventueel vooraf laten doen, zodat je zonder dat voorbehoud kunt bieden en toch weet wat je koopt. Meer achtergrond vind je in ons artikel over ontbindende voorwaarden.

Bieden als er meerdere kopers zijn

Bij populaire woningen kiest de verkopend makelaar vaak voor een inschrijving of biedprocedure. Iedere koper brengt dan eenmalig zijn beste bod uit. Je krijgt niet te horen wat anderen bieden. Hier helpt een duidelijke strategie:

  1. Vraag naar de spelregels: sluitingsdatum, of voorwaarden worden meegewogen en of de verkoper aan de hoogste bieder moet gunnen.
  2. Bied een bedrag waarbij je geen spijt hebt als je verliest en ook niet als je wint.
  3. Maak je bod compleet met een heldere opleverdatum en zo min mogelijk onduidelijkheden.

Hoe ver je boven de vraagprijs kunt gaan, lees je in ons artikel overbieden: hoeveel is verstandig.

Tip van Roy: Een mondelinge toezegging is bij een woningkoop nog geen koop. Pas als de koopovereenkomst schriftelijk is getekend, ligt de koop vast. Ga dus niet al je huidige huis opzeggen na een telefoontje.

Als je bod wordt afgewezen

Een afwijzing is geen eindpunt. Vaak volgt een tegenbod, en daarin lees je hoeveel ruimte de verkoper nog heeft. Reageer niet direct, maar overleg eerst of je volgende stap binnen je vooraf bepaalde maximum past. Blijft het verschil te groot, laat de woning dan gaan. Het komt geregeld voor dat een verkoper weken later alsnog terugkomt, omdat andere kopers afhaakten na de taxatie of de keuring.

Na de overeenstemming

Ben je het eens over prijs en voorwaarden, dan stelt de verkopend makelaar de koopovereenkomst op. Controleer of alle afspraken correct zijn overgenomen. Na ondertekening krijg je 3 dagen wettelijke bedenktijd. Daarna lopen de termijnen van je ontbindende voorwaarden.

Een goed bod voorkomt dat je geld weggeeft of een woning misloopt. Lees op de pagina aankoopbegeleiding hoe we je door de hele onderhandeling heen helpen.

Veelgestelde vragen

Hoeveel moet je onder de vraagprijs bieden?

Daar is geen vaste regel voor. Het hangt af van de marktwaarde, de staat van de woning en de vraag. Baseer je eerste bod op vergelijkbare verkopen, niet op een standaardpercentage.

Is een bod op een huis bindend?

Een bod is pas bindend als de verkoper het accepteert en de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd. Na ondertekening heb je als koper nog 3 dagen wettelijke bedenktijd.

Hoe lang heeft een verkoper om op een bod te reageren?

Daar staat geen wettelijke termijn voor. Je kunt zelf een geldigheidstermijn aan je bod verbinden, bijvoorbeeld een of twee werkdagen.

Lees ook

Alle artikelen

Tags: No tags

Comments are closed.